Calcolo estinzione anticipata mutuo
Con il calcolo estinzione anticipata mutuo scopri il resto da pagare, gli interessi che eviti e l'effetto sulla rata se rimborsi una parte.
…
Le regole applicate al calcolo
| Regola | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Mutui casa di persone fisiche: estinzione anticipata senza penale | 0 € | TUB, art. 120-ter (Normattiva) |
Calcolo debito residuo mutuo: la cifra da cui parte tutto
Il punto di partenza è il debito residuo, cioè quanto di capitale devi ancora restituire alla banca: da lì parte il calcolo estinzione anticipata mutuo.
Gli interessi maturano soltanto su quel numero. Ogni euro di capitale restituito in anticipo smette subito di generare interessi.
Con l'ammortamento francese ogni rata è uguale, ma all'inizio contiene soprattutto interessi. Perciò, nei primi anni, il debito scende lentamente.
Un mutuo di 120.000 € per 25 anni corrisponde a 300 rate mensili. Il 3,5 % è un puro esempio: non corrisponde a un tasso di mercato.
La rata mensile risulta di 600,75 €. Dopo 8 anni, quindi dopo 96 rate pagate, ti restano da pagare 92.266,61 €.
Quasi un terzo delle rate è già alle tue spalle, eppure il debito è sceso di meno di un quarto. Se il mutuo è variabile, il calcolo mantiene fermo il tasso da te indicato.
Fonte: Banca d'Italia, strumento per calcolare la rata del mutuo
Estinzione parziale mutuo: meglio ridurre la rata o la durata?
Con l'estinzione parziale paghi una parte del debito, mentre il prestito prosegue. Ricalcolato dalla banca, il piano prevede una rata inferiore a parità di durata, oppure una rata uguale con meno anni.
Domanda alla banca quale delle due strade è prevista dal tuo contratto. Nell'esempio, dopo 96 rate il versamento di 20.000 € porta il debito a 72.266,61 €, con 204 rate ancora da pagare.
Se riduci la durata del mutuo, risparmi di più, dato che il capitale resta in prestito meno tempo. Se invece abbassi la rata, ogni mese ti resta più margine.
- Riducendo la rata, l'importo mensile scende a 470,53 €, cioè 130,22 € in meno, e risparmi circa 6.565 € di interessi.
- Riducendo la durata, la rata di 600,75 € non cambia e il piano si chiude in 149 rate, cioè 55 in meno, con un risparmio di circa 13.422 € di interessi.
Rimborso completo del debito: quanto paghi e che fine fa l'ipoteca
Estinguendo tutto, restituisci in un'unica soluzione quanto devi di capitale, e il contratto finisce prima della scadenza.
Nell'esempio, versando 92.266,61 € dopo 96 rate, non spendi più circa 30.286 € di interessi previsti sulle rate che restano.
La cancellazione dell'ipoteca avviene in automatico, alla data di estinzione del debito. Nella cancellazione il notaio non serve e nulla è da pagare.
La quietanza, che riporta la data di estinzione, arriva entro 30 giorni. Nello stesso termine la banca avvisa l'ufficio dove si tengono i registri delle ipoteche.
La banca può bloccare la cancellazione soltanto per un motivo giustificato, da comunicare a te e all'ufficio sempre entro quel termine.
Fonte: art. 40-bis del Testo unico bancario (Normattiva)
Estinzione anticipata senza penale: che cosa prevede la norma
Penali e compensi: la banca non può chiederli, per l'estinzione totale o parziale, quando il mutuo casa è di una persona fisica.
Si applica ai mutui con cui compri o ristrutturi un'abitazione, o l'immobile in cui eserciti la tua attività economica o professionale.
La legge annulla ogni clausola che preveda una penale, mentre le altre parti del contratto rimangono valide.
Il decreto legge 7/2007 prevedeva questa regola all'articolo 7. Abrogato nel 2010, quell'articolo non vale più. Nel Testo unico bancario la previsione si legge ora all'articolo 120-ter.
Prima del febbraio 2007 hai firmato il mutuo e il contratto prevede una penale? Puoi chiedere alla banca una riduzione, applicando parametri fissati dalla legge.
In tutti gli altri casi, il contratto può prevedere una penale. Però il contratto deve indicarne l'importo e spiegare la formula di calcolo con un esempio.
Le domande frequenti
Che cos'è l'estinzione anticipata di un mutuo?
Vuol dire restituire alla banca, in un'unica soluzione, il capitale che resta dovuto prima della scadenza. Quando rimborsi solo una quota del debito, l'estinzione si dice parziale e il mutuo prosegue.
L'estinzione anticipata del mutuo comporta penali?
No, per le persone fisiche non si applicano penali ai mutui per l'acquisto o la ristrutturazione di casa o del locale dell'attività. Quando la firma precede il febbraio 2007, puoi chiedere alla banca che la penale venga ridotta.
In che modo si usa un simulatore estinzione mutuo?
Compila i campi con importo, tasso e durata del contratto, rate già pagate e somma da versare. Quello che ottieni è solo una stima. Il conteggio preciso alla data in cui versi lo chiedi alla banca.