Surroga mutuo

Cos'è la surroga mutuo e come funziona la portabilità del mutuo?

Quando fai la surroga mutuo, il tuo mutuo passa a un'altra banca. La banca vecchia riceve il saldo del debito residuo dalla nuova banca. Poi i rimborsi li fai tu, alla nuova.

La legge chiama questa operazione portabilità del mutuo. Per debito residuo si intende il capitale che ti resta da restituire. L'ipoteca resta la stessa di prima: nelle garanzie già iscritte subentra la nuova banca.

La vecchia banca non può opporre alcuna resistenza. È nullo ogni patto che blocca la surroga o che la rende costosa per te.

Fonte: Normattiva, art. 120-quater , Testo unico bancario

Surroga mutuo costi: cosa paghi davvero?

Nulla da pagare. La regola nasce dalla legge 40/2007, chiamata legge Bersani. Oggi si trova nel Testo unico bancario, il TUB, all'articolo 120-quater.

Banca d'Italia lo dice chiaramente: non sostieni alcun costo, neppure indiretto, per chiudere il vecchio mutuo o per aprirne uno nuovo.

• Alla vecchia banca non versi penali di estinzione.
• Nessuna spesa di istruttoria, perizia o controlli catastali va versata alla nuova banca.
• Il notaio per l'atto di surroga non lo paghi, perché le formalità non possono esserti addebitate.
• Nessun beneficio fiscale del mutuo originario va perso. Fra questi rientrano la detrazione degli interessi, oltre all'imposta sostitutiva agevolata.

Fonte: la guida Il mutuo ipotecario in parole semplici di Banca d'Italia

Quanto tempo ci vuole e cosa accade quando la banca ritarda?

Entro 30 giorni lavorativi la surroga deve essere conclusa. Il conteggio dei giorni comincia quando chiedi alla nuova banca che la vecchia le comunichi il debito residuo esatto.

Un ritardo imputabile alla vecchia banca ti fa ottenere un indennizzo. Vale l'1 % del finanziamento. Si applica per ogni mese, o per una frazione di mese, di ritardo.

Puoi anche tornare dalla tua banca prima di firmare. La legge le consente di modificare le condizioni che ti applica, senza alcuna spesa, con una scrittura privata. Si chiama rinegoziazione.

Calcolo surroga mutuo: come stimi il risparmio?

Servono tre dati: debito residuo, anni mancanti e i due tassi. Calcoli la rata al tasso attuale e poi a quello offerto. La differenza la moltiplichi per le rate ancora da pagare.

Tassi inventati per un esempio: serve solo a vedere il metodo. Hai 100.000 € di debito residuo, 20 anni ancora da pagare e una rata mensile, alla francese.

• Con un tasso del 4 % la rata mensile è di circa 605,98 €.
• Con il 3 %, invece, la rata scende a circa 554,60 € ogni mese.
• Ogni mese la differenza ammonta a circa 51,38 €.
• Con 240 rate rimaste, il risparmio lordo si aggira intorno a 12.331,86 €.

Fonte: calcolatore della rata del mutuo, Banca d'Italia

Surroga mutuo conviene? Quando ha senso farla

Conviene se la nuova offerta riduce l'importo totale che ti resta da pagare. Confronta il TAEG, che include tasso e costi, e non limitarti al tasso nominale.

Anche il momento conta. Nei primi anni la rata è composta per lo più da interessi, per cui un tasso più basso incide di più. Avvicinandosi alla fine del piano, il vantaggio si riduce.

Puoi passare da variabile a fisso o da fisso a variabile con la surroga, e modificare la durata. L'importo resta comunque uguale al debito residuo: liquidità in più non ne ricevi.

Fonte: Banca d'Italia, glossario sulla portabilità del mutuo